Splošni pogoji poslovanja

 

Enepremičnine, Ana Ocvirk s.p., Stegne 23, Ljubljana, v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (Ur.l.RS št. 72/2006 s spremembami ) sprejme naslednje

SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA  PRI POSREDOVANJU V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI
dne 13.8.2019

UVODNE DOLOČBE: Enepremičnine, Ana Ocvirk s.p., . sprejema te splošne pogoje poslovanja pri posredovanju v prometu z nepremičninami na podlagi določil Zakona o nepremičninskem posredovanju (Ur.l.RS št. 72/2006 s spremembami ). S splošnimi pogoji poslovanja pri posredovanju v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Splošni pogoji) se urejajo pravna razmerja med nepremičninsko družbo in naročiteljem. Splošni pogoji so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, ki jo nepremičninska družba sklene z naročiteljem. Sestavni del vsake pogodbe o posredovanju sta tudi vsakokrat veljavni cenik storitev nepremičninske družbe in kopija zavarovalne police. Posamezni pojmi, uporabljeni v teh splošnih pogojih in v pogodbi o posredovanju, sklenjeni na podlagi teh splošnih pogojev, imajo naslednji pomen:

Nepremičninska agencija,  Enepremičnine, Ana Ocvirk s.p., ki opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami;
Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljnjem besedilu: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi in ima v skladu z zakonom pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja ter je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.
Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.
Naročitelj oziroma naročiteljica (v nadaljnjem besedilu: naročitelj) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju in za katerega nepremičninska družba opravlja  storitve posredovanja v prometu z nepremičninami.
Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.
Naročiteljevi ožji družinski člani so naročiteljev zakonec ali oseba, s katero naročitelj živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.
Pogodba o posredovanju pomeni pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami v skladu z ZNPosr.

 STORITVE POSREDOVANJA: Opis poslov, ki jih nepremičninska družba opravi za naročitelja: sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami

  • dejanja pri vzpostavljanju stikov za naročitelja
  • preverjanje stanja nepremičnine (pravno stanje in podobno, pri zemljiščih namembnost zemljišč) in ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine
  • pridobi potrdila o namenski rabi in predkupni pravici in druga morebiti potrebna potrdila za pravno veljaven prepis nepremičnine
  • sodelovanje pri pogajanjih in pripravi za sklenitev posla
  • seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, z vsebino predpisov, pomembnimi za sklenitev veljavne pogodbe, z vrsto in višino davčnih obveznosti, z notarskimi stroški in drugimi morebitnimi stroški
  • po potrebi pisna opozorila, obvestila in potrdila
  • ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju
  • oglaševanje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način, ki ga določi nepremičninska družba
  • seznanjanje naročitelja s potekom prodaje in spravljanje v stik s tretjo osebo
  • prisotnost pri ogledih
  • ima v hrambi stvari ali dokumente ali ključe, ki mu jih zaupata naročitelj ali tretja oseba, vse do sklenitve nameravanega posla ali po dogovoru do dokončne izpolnitev obveznosti iz sklenjenega posla
  • seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake
  • telefonsko komuniciranje s strankami
  • sestava kupoprodajne (pred)pogodbe
  • prijava in dvig pogodbe za odmero davka na promet nepremičnin in organizacija overitve podpisa prodajalca na pogodbi pri notarju
  • sodelovanje pri primopredaji nepremičnine.

Našteti posli so vključeni v ceno posredovanja. Če katerega izmed  njih opravi naročitelj sam, ali so nepotrebni, to ne vpliva na višini provizije. Na podlagi pogodbe o posredovanju oz. aneksa k njej ali pogodbe o dodatnih storitvah se posrednik in naročitelj lahko dogovorita tudi za druge storitve, ki se jih za dodatno plačilo po trenutno veljavnem ceniku zavezuje opraviti posrednik.

 

  1. Storitve, ki niso zajete v plačilo za posredovanje:
  • upravne in sodne takse za listine potrebne v postopku posredovanja;
  • notarski stroški overitve ali notarskega zapisa;
  • davek na promet nepremičnin, davek na dobiček, DDV in druge davčne pristojbine;
  • stroške cenitev nepremičnine ali drugih potrebnih strokovnjakov;
  • stroški izdaje potrdil iz uradnih evidenc;
  • stroške, ki nastanejo ob pridobivanju manjkajoče potrebne dokumentacije, ki je lastnik ne predloži;
  • načrti etažnih delitev;
  • sestava najemne pogodbe
  • stroški in takse za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo;
  • preverjanje uporabe nepremičnine v času trajanja najema.
  • stroški odvetnika;
  • storitve cenilcev in izvedencev;
  • drugi stroški, ki jih stranki dogovorita s pogodbo o posredovanju;
  • stroški tistih poslov nepremičninske družbe, ki niso našteti v prvem odstavku tega člena, ter posebni ali neobičajni

stroški, če nastanejo pri delu nepremičninske družbe

 

Cene storitev so določene v vsakokratnem veljavnem ceniku nepremičninske družbe. Nepremičninska družba je upravičena do plačila za opravljene storitve tudi če pogodba, katere predmet je nepremičnina, ni bila sklenjena.

PLAČILO ZA POSREDOVANJE: Višino plačila za posredovanje nepremičninska družba in naročitelj dogovorita s pogodbo o posredovanju. Plačilo za posredovanje v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino znaša največ 4% od pogodbene cene, najmanj pa 400,00 EUR kadar je pogodbena cena nepremičnine manjša od 10.000,00 EUR. Naročitelj mora za posredovanje pri najemu ali oddaji v najem plačati posredniku plačilo za posredovanje v višini 4% obračunano od pogodbene vrednosti. Pogodbena vrednost je zmnožek zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega je sklenjena najemna pogodba. Plačilo za posredovanje ne sme znašati več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 EUR. V plačilo za posredovanje ni vračunan davek na dodano vrednost (DDV), zato se ob izstavitvi računa plačilo za posredovanje poveča za vrednost DDV. Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna naročitelju na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju. Nepremičninska družba ima pravico do celotnega plačila tudi, če naročitelj ali tretja oseba pozneje odstopita od že sklenjene pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oz. njegov ožji družinski član sklene pogodbo katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik nepremičninska družba in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

 

 

 

 POVRNITEV STROŠKOV:

Če nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, se lahko z naročiteljem s pogodbo o posredovanju dogovori za povračilo stroškov v višini 150,00 EUR + DDV, ki so nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja, če naročitelj:

– sam vzpostavi stik s tretjo osebo, s katero sklene pogodbo o nepremičnini,

– sklene pogodbo o nepremičnini s posredovanjem druge nepremičninske družbe. OBVEZNOSTI NAROČITELJA: Naročitelj ima dolžnost obveščanja nepremičninske družbe v skladu z ZNPosr in sicer o vsaki spremembi svojih interesov (prodajna cena, datum vseljivosti nepremičnine ipd) ter o vsaki spremembi dejanskega ali pravnega stanja nepremičnine, najkasneje v osmih dneh od nastale spremembe. Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti vso razpoložljivo dokumentacijo, ki se nanaša na nepremičnino, ki je predmet posredovanja (zlasti dokazila o lastništvu, pogodbe, gradbeno dovoljenje in ostale listine). Naročitelj jamči za resničnost, točnost in popolnost posredovanih podatkov oz. dokumentacije. Naročitelj bo v primeru, da bo nepremičnino tržil tudi sam ali pri konkurenčnih nepremičninskih družbah, nepremičnino tržil pod enakimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju. Naročitelj bo v primeru, da sam ali s posredovanjem konkurenčne nepremičninske družbe najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo ali predpogodbo, katere predmet je nepremičnina, nemudoma, najkasneje pa v roku osmih dni od sklenitve takšne pogodbe oz. predpogodbe, nepremičninsko družbo o tem pisno obvestil in ji izročil kopijo te pogodbe.

NEPOŠTENA RAVNANJA NAROČITELJA: Naročitelj je dolžan povrniti nepremičninski družbi vso škodo, ki nepremičninski družbi nastane zaradi naročiteljeve kršitve pogodbenih obveznosti. Kot hujše kršitve pogodbe o posredovanju se štejejo zlasti naslednja naročiteljeva ravnanja: Naročitelj nepremičninski družbi brez utemeljenih razlogov onemogoča vodenje ogledov nepremičnine, Naročitelj sam ali pri drugih nepremičninskih družbah nepremičnino trži pod ugodnejšimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju,Naročitelj nepremičninske družbe ne obvesti ali ne obvesti pravočasno o sklenitvi pogodbe ali predpogobe, katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, ki jo najde sam, ali ji ne izroči ali ne izroči v roku kopije pogodbe, katere predmet je nepremičnina, Naročitelj v nasprotju z dobro vero in poštenjem ne pristopi k pogajanjem za sklenitev pogodbe ali brez utemeljenega zazloga noče skleniti pogodbe, katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, s katero ga je v stik spravila nepremičninska družba, Naročitelj posreduje tretjim osebam informacije in podatke, ki so zaupne narave in štejejo kot poslovna skrivnost.

VAROVANJE INTERESOV NAROČITELJA IN TRETJE OSEBE: Nepremičninska družba mora pri opravljanju storitev posredovanja v prometu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za uresničitev naročiteljevih interesov. Nepremičninska družba mora ustrezno varovati tudi interese tretje osebe, ki jo je spravila v stik z naročiteljem zaradi pogajanj o pogodbi, katere predmet je nepremičnina in ravnati nepristransko, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročiteljem zastopa samo naročiteljeve interese. Kadar nepremičninska družba na podlagi dogovora z naročiteljem oz. investitorjem, pri posredovanju zastopa izključno naročiteljeve interese, mora tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik, jasno in pisno opozoriti, da nastopa v vlogi zastopnika in ne posrednika. Kadar nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja za naročitelja, ki želi ostati anonimen, nepremičninska družba ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pogodbe, katere predmet je nepremičnina.

ZAVAROVANJE ODGOVORNOSTI ZA ŠKODO: Nepremičninska družba ima zavarovano poklicno odgovornost za škodo. Zavarovanje krije odgovornost za škodo, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami na ozemlju Republike Slovenije. Zavarovalna polica je priloga splošnim pogojem.

 OBVEZNOSTI PO ZAKONU O PREPREČEVANJU PRANJA DENARJA IN FINANCIRANJA TERORIZMA: Nepemičninska družba je, v skladu z Zakonom o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma, pri sklepanju poslovnih razmerij in transakcijah nad zakonsko predpisanim zneskom ter v drugih primerih, določenih s predpisi, dolžnaopraviti pregled stranke, ki zajema: ugotavljanje in preverjanje identitete stranke, ugotavljanje dejanskega lastnika stranke (pri pravnih osebah), pridobitev podatkov o namenu in predvideni naravi poslovnega razmerja ali transakcije ter drugih podatkov po zakonu, redno skrbno spremljanje poslovnih aktivnosti stranke pri nepremičninski družbi. Naročitelj je seznanjen, da ima nepremičninska družba, z namenom izpolnitve svojih obveznosti po prejšnjiem odstavku, pravico pridobiti in preveriti (tudi z vpogledom v osebni dokument) naslednje osebne podatke: osebno ime, naslov stalnega ali začasnega prebivališča, datum in kraj rojstva, davčno številko, št., vrsto in naziv izdajatelja uradnega osebnega dokumenta.

 VARSTVO, OBDELAVA IN UPORABA OSEBNIH IN ZAUPNIH PODATKOV: Vse informacije in podatki, ki jih naročitelj pridobi pri Nepremičninski družbi so zaupne narave in štejejo kot poslovna skrivnost, razen informacij in podatkov, ki so javno dostopni. Zaradi izpolnjevanja obveznosti po pogodbi o posredovanju ter obveznosti, ki jih nepremičninski družbi nalaga Zakon o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma, lahko Nepremičninska družba skladno s predpisi, ki urejajo osebno izkaznico in potne listine vpogleda in prepiše podatke z osebnega dokumenta (osebno ime, naslov stalnega ali začasnega prebivališča, datum in kraj rojstva, davčno številko ter številko vrsto in naziv izdajatelja uradnega osebnega dokumenta). Kadar to izrecno narekuje narava posameznega posla (npr. overitev podpisa naročitelja ali tretje osebe ipd…), sme Nepremičninska družba, na podlagi pisne privolitve imetnika iz katere izhaja v naprej določen namen, fotokopirati imetnikov osebni dokument.

Nepremičninska družba na fotokopiji osebnega dokumenta označi:

da gre za fotokopijo, svoj naziv,  izrecno določen namen fotokopiranja,
pravno podlago za fotokopiranje – jasno razvidna pisna privolitev imetnika osebnega dokumenta. Nepremičninska družba se zavezuje, da ne bo nadalje kopirala osebnega dokumenta naročitelja. Nepremičninska družba kopije osebnega dokumenta ne sme hraniti v elektronski obliki. Nepremičninska družba se zavezuje k varovanju vseh osebnih podatkov v skladu s predpisi o varstvu osebnih podatkov. Vsi osebni podatki bodo uporabljeni le za namen sklepanja, izvajanja, spreminjanja in prekinitve pogodbe o posredovanju, in pogodbe katere predmet je nepremičnina. Za kakršnokoli uporabo osebnih podatkov v druge namene bo nepremičninska družba predhodno pridobila pisno soglasje naročitelja. Posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ima pravico:od nepremičninske družbe dobiti potrditev ali se v zvezi z njim obdelujejo osebni podatki, dostopati do osebnih podatkov in namena obdelave, vrste zadevnih osebnih podatkov;
uporabnikov ali kategorij uporabnikov, v tretjih državah ali mednarodnih organizacijah;
predvidenega obdobja hrambe osebnih podatkov ali merila, ki se uporabijo za določitev tega obdobja.

Posameznik na katerega se nanašajo osebni podatki ima pravico, da: od nepremičninske družbe zahteva popravek ali izbris osebnih podatkov, od nepremičninske družbe zahteva omejitev obdelave osebnih podatkov, ugovarja obdelavi,
zahteva od nepremičninske družbe, da brez nepotrebnega odlašanja popravi netočne osebne podatke,
zahteva, da nepremičninska družba dopolni nepopolne osebne podatke,
se osebni podatki neposredno prenesejo od ene nepremičninske družbe k drugi kadar je to tehnično izvedljivo,
vloži pritožbo pri nadzornem organu. Kadar se osebni podatki prenesejo v tretjo državo ali mednarodno organizacijo, ima posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, pravico biti obveščen o ustreznih zaščitnih ukrepih zvezi s prenosom.

Kadar se osebni podatki obdelujejo za namene neposrednega trženja, ima posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, pravico, da kadar koli ugovarja obdelavi osebnih podatkov v zvezi z njim za namene takega trženja, vključno z oblikovanjem profilov, kolikor je povezano s takim neposrednim trženjem.

 TRAJANJE IN ODPOVED POGODBE: Če se stranke ne dogovorijo drugače, se šteje, da je pogodba o posredovanju sklenjena za določen čas devetih mesecev. Naročitelj in nepremičninska družba lahko v času trajanja pogodbe s pisno izjavo odpovesta pogodbo o posredovanju, če to ni nasprotju z dobro vero in poštenjem. Šteje se, da je naročitelj odpovedal pogodbo o posredovanju, če brez utemeljenega razloga ne želi skleniti pogodbe s tretjo osebo, s katero jo je v stik spravila nepremičninska družba in ki je pripravljena sprejeti vse pogoje naročitelja za sklenitev pogodbe, ki so bili določeni s pogodbo o posredovanju. V primeru, da v času trajanja odpove pogodbo nepremičninska družba, je dolžna naročitelju izročiti vse listine in ostale stvari, ki jih je nepremičninski družbi izročil naročitelj. V primeru, ko pogodba o posredovanju preneha veljati pred potekom dogovorjenega obdobja njene veljavnosti iz razlogov na strani naročitelja, je le-ta dolžan posredniku plačati stroške v višini 150,00 EUR ter stroške dodatnih storitev, ki niso zajeti v provizijo za posredovanje.

Za presojanje pogodbe o posredovanju in splošnih pogojev ter vprašanja, ki jih pogodba o posredovanju in splošni pogoji ne urejata, se uporablja Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, ki ga je sprejelo Združenje družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami in slovensko pravo brez kolizijskih pravil.

 REŠEVANJE SPOROV: Morebitne spore, ki bi izvirali iz te pogodbe o posredovanju ali v zvezi z njo, bosta pogodbeni stranki reševali sporazumno. Če sporazumna rešitev spora ni mogoča, je v primerih, ko gre za pogodbe s potrošniki, pristojno sodišče v Kranju. Če sporazumna rešitev spora ni mogoča, se v primerih, ko gre za pogodbe med gospodarskimi subjekti, stranki dogovorita, da bo vsako nesoglasje, spor ali zahtevek, ki izvira iz te pogodbe ali je v zvezi z njo ali izvira iz njene kršitve, prenehanja ali neveljavnosti, dokončno rešil senat treh arbitrov ali arbiter posameznik, imenovan na podlagi Pravilnika o arbitražnem postopku pred Stalno arbitražo pri Gospodarski zbornici Slovenije.

VELJAVNOST SPLOŠNIH POGOJEV: Ti splošni pogoji veljajo od dneva njihove izdaje dalje. Splošni pogoji veljajo do takrat, ko jih nepremičninski posrednik spremeni, nadomesti z novimi ali pa odpravi, če je to v skladu z veljavnimi predpisi. V primeru, da se splošni pogoji spremenijo po sklenitvi pogodbe o posredovanju, veljajo splošni pogoji, ki so veljali v času sklenitve pogodbe, razen če pogodbeni stranki s pisnim sporazumom ne določita drugače. Vsakokratni veljavni splošni pogoji so objavljeni na spletnem www.enepremicnine.com.