V zadnjem času se v medijih pojavlja ogromno prispevkov, novic, člankov na temo prihajajoče krize nepremičninskega trga. Seveda kot vsakega agenta, tudi mene zanima kaj bo to prineslo trgu, kakšna bo stabilnost, če sploh bo in kaj bo to prineslo obstoječim kupcem, prodajalcem, najemnikom…

Najemni trg:

kot že večkrat slišano, je najemni trg pri nas zelo slab. Na kakšen način? Cene nepremičnin so previsoke, glede na standard in povprečno Slovensko plačo. Najem nepremičnin, za katere je treba mesečno plačati 1000 eur ali več, si lahko privoščijo zgolj tujci. Slovenci nepremičnin z visoko vrednostjo in dobrim standardom ne najemajo, saj nimajo dovolj sredstev. Tisti pa, ki imajo raje gradijo svoje, ali kupijo svojo nepremičnino, zato ni čudno, da je v Sloveniji kar 90% nepremičnin lastniških. To je seveda s privatizacijo naredila država, ki bi lahko nepremičnine v državni lasti obdržala in s tem določala cene najema nepremičnin na trgu, pa tega ni storila.

Zdaj smo v najemniški krizi ( traja že dobro leto), kjer so cene najemniških stanovanj poskočile za 20-30%. Pustimo ob strani, da ljudje raje oddajajo kratkoročno, a tudi tu se ne cedita med in mleko. Včasih je bolje imeti manj in dobrega najemnika, ki bo skrbel za tvojo nepremičnino, kot turistično oddajati. ( razen če ne delaš tega na črno, potem se ti to res bolje izplača).

Kako regulirati najemni trg?

Stanovanjska politika bi seveda morala biti urejena, kar ni. Dejstvo pa je, da bi država morala davek na oddajanje nepremičnine ( dolgoročno) znižati in davek na turistično oddajanje nepremičnin zvišati. Seveda bo to povzročilo val ogorčenja, a dejstvo je, da je potrebno tudi najemodajalcu pokazati, da se mu dolgoročni najem bolj izplača.

Država bi lahko uredila tudi fiksno tarifo za najemnino. Kar pomeni, da bi morala izdelati lestvico, pri čemer se ovrednoti nepremičnina, glede na velikost, stanje in lokacijo. S tem bi država pripomogla k večji stabilnosti cen na trgu.

Trg prodaje/nakupa:

Strokovnjaki so naredili raziskave, iz katerih je razvidno, da so se v Ljubljani stanovanja podražila za 15,4% od lanskega leta, kar je nad Evropskim povprečjem, bolj so se podražila le še na Kitajskem.

Potem so tu še mediji, ki enostransko prikažejo realnost trga. Kot nepremičninski agent vam lahko povem, da je realnost precej drugačna.

Z lansiranjem novic o previsokih cenah, o težavah na trgu in kupcih, ki se umikajo iz središča Ljubljane, mediji ustvarjajo balon, ki bo seveda slej ali prej počil. Balon se napihuje, cene so res da zrasle a na kupcih je, da ne sprejmejo vsakršne cene za nakup nepremičnine, da se znajo pogajati in da za svoj denar dobijo več, kot je trenutno mogoče.

Kako to narediti? Najbolj na udaru je center Ljubljane, tu so nepremičnine resnično pridobile na ceni. Toda zakaj? Ena od težav, za podražitev cen nepremičnin so tujci ( turisti), tisti. Zaradi povpraševanja po turističnih nastanitvah je marsikdo zaradi možnosti dobrega zaslužka kupil nepremičnino, da jo bo oddajal v turistični najem, tu se ti investicija bistveno hitreje povrne, kot če oddajaš dolgoročno. Druga težava so tujci, ki so v Ljubljani ( zeleni prestolnici) našli možnost za ustvarjanje lastnih dobičkov. Odprejo d.o.o, ter kupijo nepremičnino in jo seveda oddajajo. Takih kupcev je v primerjavi z lanskim letom kar 10% več.

Trg je živa stvar in se spreminja tako hitro kot se spreminjajo potrošniške navade.

Kako regulirati trg prodaje?

Nisem politik, zato ne vem kakšne bi bile možne rešitve, definitivno pa bi morali uvesti politiko prodaje stanovanj. Z ureditvijo realnih tržnih cen ( ne gursovih), bi prodajalci lahko dobili ceno, ki je tržna cena, hkrati pa bi ob prodaji za tržno ceno ne potrebovali plačati davka na kapitalski dobiček. Hkrati pa bi kupci na drugi strani plačali toliko kot je nepremičnina vredna in ne 15% več.

Trenutne vrednosti po Gursu, so smešne, včasih žaljive, včasih pa popolnoma nesprejemljive.

Politiki so se stvari lotili napačno. Nepremičninskim posrednikom režejo dohodke, čeprav kupcu, prodajalcu ali najemniku ni potrebno imeti agenta, v kolikor se sam toliko spozna na posel.

Hkrati pa bo to privedlo do tega, da nepremičninski posrednik ne bo v določen posel vložil toliko časa, saj bo dejansko premalo plačan za to. Naj samo dam za primer: če se stanovanje v Ljubljani oddajo za 1000 eur/mesec, je včasih agent dobil 1000 eur. Treba je vedeti da se agent kar nekajkrat pripelje na oglede, za primopredajo, sestava pogodbe…

Danes bo agent ob takšni najemnini prejel 480 eur. Najbrž si mislite, da je to precej denarja, a naj samo na hitro povem, da imamo v Sloveniji že tako ali tako ene nižjih provizij v Evropi, da ne govorim v Ameriki. Pri nas ni veliko nepremičninskih mogotcev, ki bi si z posredovanjem pridobili takšne zneske, da bi si iz njih ustvarili bogastvo. To je pač delo, včasih težko, včasih lažje, a vseeno delo, tako kot ga opravlja marsikdo, ki je za to plačan.

Kaj se bo torej zgodilo s trgom?

Ja, najbrž bo ostal še nekaj časa tak, vsaj dokler država ne bo posegla tudi v to območje.